Belang van demografische factoren
Door Thijs Verbeek 3 mei 2011
Het onderzoek naar demografische factoren vormt een belangrijk onderdeel van de DESTEP analyse, dat op haar beurt weer een belangrijk onderdeel is van de SWOT-analyse. Het is daarom ook van belang gegevens op een correcte manier te verzamelen en daarna ook op een correcte manier te verwerken en te analyseren om zodoende tot een goed onderbouwde conclusie te kunnen komen als basis voor het latere marketingplan.
Een voorbeeld om aan te geven hoe belangrijk correcte gegevens zijn en hoe zwaar fouten kunnen doorwegen is de prognose van 1965 waarin de bevolkingsgroei in Nederland over een periode van 30 jaar met ca. 4 miljoen werd overschat. De fout sloop in de berekeningen door de drastische val van het geboortecijfer in de jaren ’70. Dit had niet alleen gevolgen voor de overheid die al haar plannen moest bijstellen, maar ook bedrijven moesten opeens rekening houden met grote verschuivingen in de toekomst op gebied van doelgroepgroottes e.d. (bron: CBS)
Nu is het natuurlijk zo dat niet voor elk segment de demografische factoren even belangrijk zijn, maar toch is het een element in onze analyses waar de nodige zorg aan besteed moet worden. We nemen als voorbeeld de woningmarkt.
Demografische factoren en de woningmarkt
Voor aanbieders in dit segment is het belangrijk een goede inschatting te maken van de toekomstige vraag. Het ontwikkelen van projecten kost immers veel tijd en geld. Gaat men uit van te optimistische prognoses dan heeft dit als gevolg dat een foute inschatting wordt gemaakt met daar op volgend leegstand. Dit leidt dan weer tot dalende prijzen en dus een lager rendement.
Welke demografische factoren zijn allemaal belangrijk voor de woningmarkt en hoe leiden deze factoren tot het ontstaan van bedreigingen en kansen? Voor dit marktsegment volstaat het niet om alleen maar naar de absolute bevolkingsaantallen te kijken. Zo is er in Limburg bijvoorbeeld sprake van bevolkingskrimp. Maar om te beginnen doet dit verschijnsel zich niet in elke subregio in dezelfde mate voor. Sommige subregio’s kennen zelfs een kleine groei. Verder is het ook van belang om te weten of er veranderingen waar te nemen zijn in zaken zoals gezinssamenstelling en gezinsgrootte, samenlevingsvormen, ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, etc. Zo is door emancipatie en secularisatie het samenleven in gezinsverband de laatste decennia grondig veranderd. Daarnaast zijn er ook veranderingen in de samenstelling van de bevolking wat land van herkomst betreft. Het aandeel van allochtonen is niet langer verwaarloosbaar klein. Op dit moment behoort 20 procent van de Nederlandse bevolking tot de allochtonen, van wie ruim de helft een niet-westerse achtergrond heeft. (bron: cbs) Ook dit heeft gevolgen voor de vraag naar bepaalde woningen. Bovendien kunnen er ook veranderingen optreden in de noden en wensen van de consumenten, hierdoor kan er een verschuiving plaatsvinden tussen de koop- en de huurmarkt. Ook in de gevraagde prijssegmenten kunnen prijsverschuivingen plaatsvinden door veranderingen op de arbeidsmarkt of in de beloning van arbeid. Omdat zoveel factoren een rol kunnen spelen ontstaat een eigen dynamiek die moeilijk te beheersen is. We merken dit in het optreden van de overheid. Het is namelijk zeer moeilijk te voorspellen hoe maatregelen gaan inwerken in de markt en in hoeverre ze andere krachten gaan losmaken. Dit alles maakt dat een negatief gegeven als bevolkingskrimp ook kansen biedt voor die ondernemers die de veranderingen goed inschatten en daar adequaat kunnen op inspelen simpelweg omdat evenwichten verstoord worden en de markt daardoor in beweging komt. Door het bestuderen van bijvoorbeeld demografische factoren kunnen we dit alles niet zuiver voorspellen, maar we kunnen wel inschatten of er verstoringen van het evenwicht er aan komen.
Geef een reactie